Wbrew utartemu schematowi nie tylko pieniądze stanowią barierę do zakupu idealnej i wymarzonej nieruchomości. Trzeba pamiętać, że kolorowe ogłoszenie z pięknymi zdjęciami nie zawsze mówi nam wszystko, a jedynie pokazuje, że dana nieruchomość jest na sprzedaż. Nie ukrywamy, że są ludzie, którzy nie oglądając nieruchomości, przy pierwszym kontakcie telefonicznym, bez zadawania pytań składają od razu ofertę cenową. Odwaga? Szaleństwo? Nie oceniamy, ale stanowczo odradzamy.
Podpowiemy Ci jak nie "poślizgnąć się" w tym całym procesie.
KUPNO MIESZKANIA
Gdy już znalazłeś/aś ofertę mieszkania, która Cię zainteresowała zrób tak:
Podpowiemy Ci jak nie "poślizgnąć się" w tym całym procesie.
KUPNO MIESZKANIA
Gdy już znalazłeś/aś ofertę mieszkania, która Cię zainteresowała zrób tak:
- Dokładnie przeczytaj ogłoszenie, obejrzyj zdjęcia (jeśli są) i zanotuj jakich ważnych dla Ciebie informacji nie znalazłeś/aś.
- Mając przed sobą stworzoną listę skontaktuj się z ogłoszeniodawcą i postaraj się otrzymać odpowiedzi na nurtujące Cię pytania – takie podejście pomoże Ci wykluczyć oferty, które nie spełniają Twoich kryteriów, a co za tym idzie zaoszczędzić Twój czas na oglądaniu czegoś czego nie szukasz.
- Jeśli stwierdzisz, że chcesz obejrzeć nieruchomość umów się na prezentację.
- Jeżeli w trakcie prezentacji poważnie rozpatrujesz zakup koniecznie zapytaj o:
- stan prawny nieruchomości (pełna własność, spółdzielcze własnościowe prawo itp.);
- podstawę nabycia (akt sprzedaży, darowizna, spadek itp.);
- czy osoba oferująca jest właścicielem, a jeżeli tak czy jedynym (jeśli nie zapytaj czy wszyscy właściciele wyrażają zgodę na sprzedaż);
- czy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta (KW) czyli taka karta informacyjna dotycząca mieszkania – jeśli tak weź jej numer;
- czy nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich i nie toczy się wobec niej żadne postępowanie egzekucyjne, ani wywłaszczeniowe.
- Jeżeli mieszkanie posiada KW sprawdź koniecznie jej treść na darmowym i ogólnodostępnym portalu: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl. Na podstawie dokonanych tam wpisów potwierdzisz większość informacji z pkt. 4. Koniecznie sprawdź wszystkie działy, a w szczególności przyjrzyj się działowi II mówiącemu o właścicielach i działowi III dotyczącego roszczeń. Jeżeli w dziale IV zobaczysz wpis dotyczący hipoteki nie martw się! Różnica w zakupie będzie polegała jedynie na tym, że właściciel będzie musiał dodatkowo dostarczyć dokumenty dotyczące kredytu, a Ty wykonasz przelew na dwa różne rachunki bankowe.
- Jeżeli otrzymasz informację, że mieszkanie zostało otrzymane na podstawie spadku lub darowizny, koniecznie zapytaj czy zostało to zgłoszone do Urzędu Skarbowego i czy został uregulowany podatek od spadku lub darowizny (niektóre osoby są zwolnione od podatku w zależności od stopnia spokrewnienia).
- Jeżeli wszystkie informacje, które otrzymałeś są pomyślne i jesteś pewny/a, że to mieszkanie jest idealne i chcesz je mieć to bez żadnych przeszkód rezerwuj je!
- Pamiętaj, że warto spisać umowę przedwstępną i wpłacić zadatek – to uchroni Cię przed wycofaniem się sprzedającego z transakcji bez żadnych konsekwencji.
- Musisz wiedzieć, że zwyczajowo jest tak, że Kupujący ma prawo do wyboru notariusza.
- Wszystkimi dokumentami jakie należy dostarczyć do kancelarii notarialnej powinien zająć się właściciel nieruchomości oprócz dokumentów dotyczących kredytu jeśli będziesz się nim posiłkować.
- Po akcie notarialnym sprzedaży pozostaje tylko sporządzenie protokołu przekazania nieruchomości, w którym wpisuje się m. in. wskazania liczników, liczbę przekazanych kompletów kluczy itp. (nie pomijaj tego dokumentu!) oraz przepisanie umów na media.
- Jeżeli mieszkanie, które nabyłeś ma ustanowiona odrębną własność pamiętaj także o zgłoszeniu tego faktu do urzędu gminy w celu określenia stawki podatku od nieruchomości, który będziesz musiał/a uiszczać (w załączeniu druk formularza, który należy wypełnić). Zgodnie z prawem masz na to 14 dni od dnia zakupu.
- Po zakończeniu tego etapu śmiało możesz odetchnąć i rozpocząć urządzanie swojego nowego lokum bez obaw, że mogą Cię spotkać jakieś nieprzyjemności spowodowane niedopatrzeniami.
KUPNO DZIAŁEK I DOMÓW
Kupno działek i domów wymaga sprawdzenia kilku dodatkowych rzeczy. Kupno gotowego domu jest łatwiejsze niż działki. Dlaczego? Dom jest gotowym produktem, który już stoi czyli na jego budowę zostało wydane pozwolenie i pewne jest to, że może tam stać (jeśli nie jest postawiony legalnie nie będziesz mógł go kupić chyba, że właściciel zalegalizuje budowę). Działka jest gruntem, który stanowi filar pod dom lub blok, ale trzeba mieć pewność, że będziemy go mogli na nim postawić i tu się zaczynają schody…
Zacznijmy zatem od domów. Różnica pomiędzy kupnem mieszkania i domu dla strony kupującej jest nieznaczna. Ogłoszeniodawca powinien udzielić nam informacji na temat stanu prawnego gruntu i budynku, podstawy nabycia, KW gruntu oraz czy nastąpił odbiór do użytkowania budynku. Ta ostatnia wzmianka jest bardzo ważna, ponieważ mówi o tym czy budynek został postawiony legalnie. Dodatkowo możesz udać się do nadzoru budowlanego w celu sprawdzenia powierzchni budynku i legalności ewentualnych `dobudówek`. Jeżeli uzyskana wiedza nie ujawni żadnych problemów to pozostałe kroki są analogiczne do zakupu mieszkania. Należy jedynie pamiętać, że na pewno zapłacisz podatek od nieruchomości.
Działki z kolei to temat dużo bardziej skomplikowany. Z wyglądu zwykły grunt może przysporzyć najwięcej kłopotów dlatego w tym przypadku rozpiszemy wszystko krok po kroku:
- Postaraj się dowiedzieć z ogłoszenia lub od ogłoszeniodawcy następujących informacji:
- Numer geodezyjny działki,
- Przeznaczenie,
- Uzbrojenie (czy są na niej media lub jak blisko się znajdują),
- Wymiary, powierzchnia i kształt działki,
- Ukształtowanie terenu,
- Rodzaj drogi dojazdowej,
- Na jakiej podstawie nabył – spadek, darowizna, kupno,
- Nr KW jeśli jest,
- Czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub utworzone zostało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub czy wydane są warunki zabudowy
- Na jakiej głębokości zalegają wody gruntowe,
- Jakiego typu roślinność znajduje się w niedalekim otoczeniu – to pozwoli Ci wstępnie ocenić jakiego typu grunty zalegają pod humusem.
- Jeśli nie udało Ci się uzyskać wszystkich informacji to nic się nie stało! Tak naprawdę wiele jesteś w stanie sprawdzić sam/a mając jedynie numer geodezyjny działki i znając miejscowość w której się znajduje. Zrobisz to za pomocą strony: https://mapy.geoportal.gov.pl.
- To intuicyjne narzędzie pozwoli sprawdzić lub potwierdzić większość informacji z pkt. 1. Jeżeli szukasz działki pod wymarzony dom najważniejsze jest sprawdzenie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium.
- Jeśli nie ma MPZP, nie martw się, nie wszystko jest stracone. W przypadku braku informacji o klasyfikacji działki od właściciela zadzwoń do stosownego urzędu i sam zapytaj na co jest przeznaczona (bez żadnego problemu powinieneś/naś otrzymać taką informację).
- Gdy już wiesz, że działka jest rolna i nie ma MPZP sprawdź możliwość wystąpienia o warunki zabudowy jeśli ich nie ma. Jeżeli je otrzymasz to zgodnie z wytycznymi z decyzji możesz wybudować tam dom (oczywiście po uzyskaniu pozwolenia na budowę). Musisz jednak pamiętać, że nie wszystkie działki rolne możesz nabyć jeśli nie jesteś rolnikiem. Aktualnie powstało wiele aktów prawnych, które mają na celu ochronę gruntów rolnych i leśnych. Ich celem jest ograniczanie przekształcania tych gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Informacji na temat tych restrykcji dowiesz się z Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (zał.) oraz ze strony Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) https://www.kowr.gov.pl.
- Jeżeli działka objęta MPZP ma przeznaczenie rolne musisz wiedzieć, że jesteś w stanie zmienić MPZP. Niestety proces ten jest zwykle bardzo długotrwały i nie ma gwarancji, że powiedzie się sukcesem. Naszym zdaniem warto wtedy poszukać innej nieruchomości.
- Jeśli wszystkie zebrane informacje będą jednak pozytywne, dalej postępuj tak jak w przypadku mieszkania. Krokiem, który możesz pominąć to spisywanie protokołu przekazania nieruchomości jeżeli na działce nie ma zainstalowanych żadnych liczników.
To tylko skrawek informacji jakie powinieneś posiadać przy kupnie nieruchomości. Jak widać niekoniecznie zawsze może być to "bułka z masłem". Zachęcamy Was dlatego do skorzystania z wiedzy osób specjalizujących się w tej branży. Zadaniem pośrednika jest sprawdzenie nieruchomości pod kątem Twoich kryteriów. Z nim masz większą szansę na znalezienie tej wymarzonej nieruchomości oraz jej zakup.
